Quelle procédure suivre pour expulser le preneur d’un bail professionnel ?

Le bail à usage professionnel est un accord entre le propriétaire d’un immeuble (le bailleur) et une personne physique ou morale (le preneur), dans lequel cette dernière est autorisée à prendre en location un immeuble pour y exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, ou toute autre activité professionnelle. Cette relation est soumise aux dispositions des articles 101 et suivants de l’Acte uniforme portant sur le droit commercial général, – AUDCG -.

D’après l’ article 103 de l’AUDCG, il n’est pas obligatoire que l’accord entre le bailleur et le preneur soit écrit. Un accord, même verbale, peut valoir contrat. Car en effet, dans une relation contractuelle, la bonne foi se présume toujours en ce qu’il est supposé que les cocontractants se doivent d’exécuter en bon père de famille leurs obligations respectives, c’est-à-dire de manière raisonnable, diligente, normale.

Toutefois, le contrat de bail est un contrat qui régit une relation potentiellement longue et aux enjeux financiers importants. Il est donc essentiel de définir dans un contrat écrit, et le plus exhaustif possible, les obligations qui incomberont à chacun pendant la durée de la relation.

Un contrat écrit est avant tout la preuve de la réalité de la relation et des obligations de chacune des parties. 

Cependant, il arrive que l’une ou l’autre des parties ne respecte pas ses obligations contractuelles ; d’où la question de résiliation et d’expulsion se pose.

Ainsi, ne pouvant traiter tous les problèmes qui peuvent advenir dans l’exécution d’un contrat, nous avons manifesté l’intérêt dans un premier temps sur le bail à usage professionnel en examinant principalement la procédure d’expulsion.

Nous allons dégager dans les lignes qui suivent le contenu du concept bail à usage professionnel (I) ensuite de déterminer la procédure à suivre pour l’expulsion (II) et enfin conclure (III).

I. Qu’est-ce qu’un bail à usage professionnel ?

Au sens générique, le bail est un contrat par lequel une partie, appelée bailleur, s’engage à fournir à l’autre, dite preneur, la jouissance d’un bien, moyennant paiement d’un prix[1].

Le bail à usage professionnel comme dit à l’introduction porte donc sur des immeubles rentrant dans les catégories suivantes :

1°) locaux ou immeubles à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel ;

2°) locaux accessoires dépendant d’un local ou d’un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, à la condition, si ces locaux accessoires appartiennent à des propriétaires différents, que cette location ait été faite en vue de l’utilisation jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait été connue du bailleur au moment de la conclusion du bail ;

3°) terrains nus sur lesquels ont été édifiés, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément agréées par lui.

Bon à savoir : L’acte uniforme relatif au droit commercial général, en son article 101 , étend l’application de bail à usage professionnel à toute location obtenue pour l’usage de toute activité professionnelle. Toutefois, doit être extirpé de son champs d’application, la location d’un immeuble par une association sans but lucratif quand bien même elle serait professionnelle, mais elle demeure non professionnelle aux yeux de la loi relative aux baux à loyer non professionnel.

Que faire alors en cas de litige qui nécessite l’expulsion du preneur d’un bail professionnel ?

II. Quelle est la procédure pour expulser le preneur du bail professionnel ?

En droit immobilier, l’expulsion est une procédure visant à obtenir qu’une personne quitte un lieu loué.

L’expulsion qui tend à obtenir la libération des lieux par le preneur suppose que ce dernier n’a aucun droit pouvant lui permettre de continuer à occuper l’immeuble loué mais qui, malgré cela, s’y maintient[2].

Alors, quelle procédure le bailleur doit suivre pour  récupérer son immeuble dont le preneur s’obstine de libérer ?  

La loi applicable pour l’expulsion du preneur professionnel est l’ AUDCG .

Ainsi, le bailleur qui souhaite faire expulser le preneur doit adresser à ce dernier une mise en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou conditions violées. Cette mise en demeure est faite par acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le preneur.

La mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le preneur qu’à défaut de s’exécuter dans un délai d’un mois à compter de sa réception, la juridiction compétente statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.

Par ailleurs, si le contrat de bail prévoie une clause résolutoire de plein droit, le Tribunal compétent, statuant à bref délai, devra constater la résolution du contrat de bail et ordonner l’expulsion en cas d’inexécution d’une clause ou d’une condition du bail après la mise en demeure.  Dans ce contexte, les clauses résolutoires expresses sont dépourvues de leur effet automatique.

En outre, la clause résolutoire est une clause qui permet au bailleur de faire cesser les effets du bail de plein droit en cas de manquement du preneur. Par exemple, lorsque ce dernier ne paie plus son loyer, lorsqu’il dégrade les locaux ou encore qu’il les utilise à d’autres fins que celles convenues dans le contrat, le propriétaire peut se servir de la clause résolutoire pour reprendre son bien.

Dans la pratique, cette clause a pour but de faciliter la résiliation d’un bail. Elle donne au propriétaire un fondement contractuel explicite lui permettant de se protéger contre un preneur défaillant. En prévoyant la clause résolutoire dans le bail professionnel, le propriétaire n’aura pas à attendre l’échéance initialement prévue dans le contrat pour le rompre.

Cependant, la clause résolutoire peut présenter pour le preneur, une certaine insécurité. C’est pour cette raison que sa mise en œuvre est étroitement encadrée par l’acte uniforme.

Avant que cette clause ne soit mise en œuvre, le preneur ne doit pas avoir respecté une des obligations du contrat. Ensuite, le bailleur qui envisage la résiliation du bail, doit mettre en demeure le preneur de remédier à son manquement. Le preneur a alors un mois à compter de la date de mise en demeure pour se mettre en conformité.

Ce n’est que si le preneur ne se manifeste pas à l’issue de ce délai que le bailleur pourra entamer la procédure de résiliation du bail.

III. CONCLUSION

La résiliation du bail à usage professionnel qui entraine l’expulsion du preneur est soumise à une procédure rigoureuse ayant comme objectif de protéger le preneur et les tiers créanciers du fonds de commerce.

La résiliation qui entraine l’expulsion du preneur est toujours judiciaire. Cette procédure est impérative et d’ordre public. Toujours est-il que la possibilité d’une résiliation amiable est l’œuvre consensuelle des parties.

L’ AUDCG   ne rend pas obligatoire que l’accord entre le bailleur et le preneur soit écrit. Cependant, il est invraisemblable de se plaire d’un accord oral et de ne pas rédiger un contrat. Le contrat écrit est avant tout la preuve de la réalité de la relation et des obligations de chacune des parties. En effet, sans accord écrit, il y a un risque élevé qu’en cas de litige, qu’il soit difficile de prouver certaines allégations.

Le contrat de bail est un contrat qui régit une relation longue et aux enjeux financiers importants. Il est donc essentiel de le définir dans un contrat écrit. Sur ce, l’assistance d’un expert professionnel du droit : avocat, conseiller juridique ou notaire ayant une grande pratique dans le domaine, apparaît à tout le moins indispensable, surtout lorsque les intérêts en jeu sont énormes. 

Par Maître Junior Muzamba

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[1] Mulumba Katchy, Droit Civil les contrats spéciaux, CREFIDA, Kinshasa, 2015, p. 86

[2] L’on voit le non-respect des obligations contractuelles, la consommation de la garantie locative, les arriérés de loyers, l’épuisement de délai de préavis consenti et tout ce qui met fin au bail