L’assurance risques construction : comment s’y retrouver en RD CONGO pendant ce boom immobilier ?
Par Maître LUPETU Cheick
Expert en assurances
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Le code des assurances a apporté un vent nouveau pour la promotion du secteur du Bâtiment et Travaux Publics (BTP) en légiférant la couverture des risques de construction.
Le Boom immobilier que connait actuellement la ville de Kinshasa doit être accompagné par le marché des assurances national, sous l’autorité de l’Autorité Régulation et de Contrôle des Assurances, ARCA en sigle.
La question qui se pose aujourd’hui dans le secteur du BTP dans notre pays est celle de savoir : comment un maître de l’ouvrage, un promoteur d’une opération de construction immobilière ou tout intervenant à l’acte de construire peut-il déterminer les garanties mobilisables et les responsabilités encourues lorsque surviennent des désordres ou des malfaçons nécessitant la mise en œuvre de l’assurance construction ?
Il est à noter que les spécialistes du secteur des assurances constatent souvent une confusion ou une méconnaissance des différentes assurances existante couvrant les risques de construction dans notre pays. Très souvent, les intervenants à l’acte de construire, le maître de l’ouvrage ou le promoteur immobilier font l’usage d’une appellation générique de l’assurance construction sans aucune distinction.
Le présent article a pour objet de présenter rapidement les différences de l’assurance risques construction afin de permettre de mobiliser les bonnes polices dans le secteur du BTP.
De manière simplifiée, on distinguera le système d’assurance construction congolais (1), l’obligation d’assurance de responsabilité décennale (2), l’assurance de responsabilité civile (3) et l’obligation d’assurance de dommages-ouvrage (4).
I. Le système d’assurance construction congolais
Les dispositions du code des assurances de 2015 en matière d’assurance risques construction a rejoint le code civil congolais dans la mise en place d’un système dont l’objet est de protéger le maître de l’ouvrage.
Le système permet d’obtenir de l’assureur du constructeur à l’origine de dommages matériels de nature décennale à l’ouvrage après réception, le paiement des travaux de réparation.
Les constructeurs ont ainsi l’obligation légale de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale.
Notre code des assurances institue également une assurance obligatoire de dommages-ouvrage, dont l’objet est le versement au maître de l’ouvrage du coût des travaux de réparation des dommages matériels de nature décennale à l’ouvrage après réception, sans recherche de responsabilité, à charge pour l’assureur dommages-ouvrage ensuite d’exercer ses recours contre le ou les constructeurs à l’origine des dommages et leurs assureurs.
II. L’obligation d’assurance responsabilité civile décennale des constructeurs
1 – Les textes
L’article 198 alinéa 1 du code des assurances dispose que : » La responsabilité décennale prévue à l’article 439 du code civil livre 3 fait l’objet, de la part du constructeur, d’une souscription d’assurance qui prend effet à compter de la réception définitive. »
L’article 199 du code des assurances dispose que : « Le maître de l’ouvrage est tenu d’exiger contractuellement des intervenants sur le même ouvrage, la souscription d’une police d’assurance unique couvrant leur responsabilité et de vérifier l’exécution de cette clause. »
Ces articles du code des assurances visent les constructeurs responsables de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages de nature décennale visé à l’article 439 du code civil.
Il faut donc retenir que les constructeurs qui sont responsables de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages de nature décennale, sont soumis à l’obligation de contracter une assurance décennale.
En effet, l’objet de la responsabilité de plein droit des constructeurs et de leur obligation de contracter une assurance décennale, est de protéger le maître de l’ouvrage, en lui permettant d’obtenir de l’assureur du constructeur à l’origine des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage après réception, le paiement des travaux de réparation matérielle.
2 – La liste des intervenants à l’acte de construire soumis à l’obligation d’assurance décennale en RD CONGO est la suivante :
- Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage,
- Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire,
- Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage,
- Le constructeur de maison individuelle, sauf dérogation du décret n°18/012 du 02/05/2018
- Le vendeur d’un immeuble à construire,
- Le promoteur immobilier au sens large,
- Le contrôleur technique dans la limite de sa mission,
- Le vendeur d’immeuble à rénover dans le cas de réalisation d’ouvrage,
Toutefois, il sera rappelé que le sous-traitant n’est pas soumis à l’obligation d’assurance décennale.
3 – Action directe de la victime
La victime peut rechercher directement la responsabilité de l’entreprise et la garantie de son assureur dans le délai de dix ans pour le premier et le second.
III. L’assurance de responsabilité civile
1 – Assurance décennale obligatoire et assurance de responsabilité civile facultative
Il a été vu plus haut que l’assurance décennale n’a vocation qu’à garantir le constructeur à l’origine d’un dommage matériel de nature décennale affectant l’ouvrage après réception.
Or, un chantier de construction peut être à l’origine de quantité d’autres dommages : dommages immatériels ou corporels, dommages ne présentant pas de caractère décennal, défaut de conformité, dommages apparus avant réception de l’ouvrage, perte de l’ouvrage, etc.
Tous ces dommages ne sont pas couverts par l’assurance décennale obligatoire mais le cas échéant par une assurance de responsabilité civile facultative.
Bien que le constructeur, contrairement à l’assurance décennale, n’ait pas l’obligation de contracter une assurance de responsabilité civile, de nombreuses entreprises y ont recours par prudence.
2 – Assurance de responsabilité civile et droit commun des assurances
S’agissant de l’assurance de responsabilité civile, et contrairement à l’assurance décennale, le droit commun des assurances congolais s’applique et permet à l’assureur agrée, sauf disposition contractuelle discutable éventuellement annulable par un tribunal, de prévoir au contrat des limitations et des exclusions de garantie.
IV. L’obligation d’assurance de dommages-ouvrage
1 – L’assurance obligatoire de dommages-ouvrage et l’assurance de responsabilité décennale
En droit congolais, l’étendue de la garantie de l’assurance obligatoire de dommages – ouvrage est pratiquement identique à celle de l’assurance de responsabilité décennale, ce qui est logique dans la mesure où l’assureur dommages – ouvrage, après avoir versé le montant des travaux de réparation au maître de l’ouvrage, doit pouvoir effectuer ses recours contre les entreprises et leurs assureurs en responsabilité décennale sans que l’on puisse lui opposer de refus quant à l’étendue de cette garantie.
2 – Le texte
L’article 193 du code des assurances dispose que : « Tout constructeur, personne physique ou morale, dont la responsabilité civile peut être engagée en raison de dommages de toute nature pouvant affecter la réalisation des travaux de construction, de restauration ou de réhabilitation d’ouvrage, est tenu de souscrire, avant l’ouverture de chantier et en dehors de toute recherche de responsabilités, une assurance le couvrant de tout risque professionnel ».
3 – Liste des personnes soumise à l’obligation d’assurance dommages –ouvrage en cas de travaux pouvant entrainer la responsabilité décennale :
Le propriétaire de l’ouvrage,
Le vendeur de l’ouvrage,
Le mandataire du maître de l’ouvrage.
4 – L’assurance dommages – ouvrage :
L’assurance dommages- ouvrage est une assurance qui préfinance la réparation des dommages affectant lune construction et se transmet donc avec la propriété de l’ouvrage.
5 – La mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage
Suppose le respect d’un processus précis visé par les textes, notamment, une déclaration préalable du ou des dommages, à peine d’irrecevabilité de la demande formée contre l’assureur dommages – ouvrage.
6 – Piège à éviter en cas de construction d’une maison individuelle
Il arrive assez fréquemment que l’entreprise pressentie par le maître de l’ouvrage, pour amener ce dernier à signer le contrat en minimisant le coût global de l’opération, lui indique qu’il peut faire l’économie du coût d’une assurance dommages – ouvrage car l’entreprise a déjà contracté une assurance décennale qui couvrira tous les dommages éventuels ou bénéficie de la dérogation du décret de 2018.
Cette affirmation est parfaitement fausse et peut entraîner des conséquences dramatiques pour le maître de l’ouvrage, notamment, en cas d’abandon de chantier par l’entreprise avant la réception de l’ouvrage. Nous connaissons la réalité à Kinshasa.
Ainsi, la souscription par le maître de l’ouvrage d’une assurance dommages – ouvrage est donc impérative et son coût doit être intégré dans le budget global de l’opération de construction envisagée.
Conclusion
Le système de l’assurance construction congolais mise en place se révèle efficace, pour peu que ses pièges et ses difficultés soient maitrisés.
L’accompagnement d’un expert de la question demeure urgent pendant cette période de Boom immobilier au cœur de Kinshasa.
Il serait imprudent d’attendre la survenance d’un litige plutôt que de se faire accompagner en amont.
